急増した共同住宅の居住水準

これは,横浜市や神戸市など
において大規模な郊外住宅団地を含んだことが原因と思われる。一方,地方の
大都市では100m2未満の住宅の比率は,三大都市圏と比較して総じて著しく
低く,札幌市5.8%,仙台市10.3%,広島市26.8%,福岡市15.1%である。

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2.共同住宅
平成5年住宅統計調査によると,1988~93年において供給された住宅数の
増減を住宅の建て方別にみると,住宅総数で約336万戸の増加に対して鉄骨・
鉄筋コンクリート造りの共同住宅は253万戸と最多の増加数である。木造の戸
建て住宅や長屋住宅が減少しているなかで,民間マンションのような共同住宅
の増加は,とくに大都市圏において著しい。このような共同住宅が住宅供給の
主流となった状況は,建築時期別にみると,1981年以降のことであり,とく
に1986年以降は各時期における住宅建築数の過半数を占めている。

共同住宅の割合をみると,全国平均は35.0%であるが,東京都65.3%,神
奈川県51.8%,大阪府50.1%,沖縄県42.4%,兵庫県40.7%の順となって
おり,沖縄県を除いて大都市圏の都府県において高い。大都市圏別にみると,
中京大都市圏では戸建て住宅の割合が全国平均(59.2%)より高いが,京浜葉
大都市圏は共同住宅の割合が51.9%,京阪神大都市圏では43.4%と全国平均
を大きく上回っている。

このように,大都市圏をはじめとして急増した共同住宅の居住水準は,最低
居住水準でみると,全国平均では,水準未満の世帯率が戸建て住宅で3.1%に
対して共同住宅は14.2%と低水準の住居が多い。さらに大都市圏別にみると,
京浜葉大都市圏では水準未満が戸建て住宅で5.4%に対して共同住宅で16.2%,
京阪神大都市圏では戸建て住宅の水準未満が2.6%,共同住宅の水準未満が
16.2%である。

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完全にミニ開発を示すものではない

ミニ開発に関する数的な把握は,統計資料が全くないため困難である。しか
し,平成5年住宅統計調査結果によると,持ち家住宅のなかで100m2未満の
住宅の比率は全国で約43.0%であるが,京浜大都市圏では約58.7%,京阪神
大都市圏で約55.3%となっていることからも推測できるように,大都市圏内
部やその郊外に多いことがわかる。このなかには「分譲マンション」などの集
合住宅もかなり含まれているため,一戸建住宅で100m2未満の住宅の比率を
みる必要がある。ただしこの統計資料も持ち家と賃貸住宅が含まれているため,
完全にミニ開発を示すものではないことに注意する必要がある。

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1983(昭和58)年住宅統計調査結果によると,100m2未満の住宅率は全国
平均で約20.7%,市部で24.6%,京浜大都市圏で32.0%,京阪神大都市圏で
37.0%,中京大都市圏15.7%であったが,1993(平成5)年住宅統計調査結
果によると全国平均で約18.5%,市部で21.9%,京浜大都市圏で29.0%,京
阪神大都市圏で34.8%,中京大都市圏13.2%とわずかながら狭小な住宅が減
少しているものの,京浜大都市圏と京阪神大都市圏における狭小な戸建て住宅
の比率は極めて高い。大都市圏別にみると,京阪神大都市圏においてミニ開発
的な狭小な住宅の比率が極めて高くなっていることが原因と思われる。
都市別にみると,東京特別区部での100m2未満の住宅率は54.6%,大阪市
では68.5%,京都市54.5%が極めて高い比率である。三大都市圏のなかでは
名古屋市26.0%,横浜市27.0%,川崎市40.9%,神戸市37.5%と,上記の
3市と比較して狭小な住宅の比率はかなり低い。

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マンションより資産価値が低下しない

ミニ開発の概念は『ハウジング用語辞典』では,①開発規模が1,000m2未
満,②ひとつの区画が100m2未満,③建売分譲住宅,という点で合意が得ら
れているとされている。しかしながらこの定義だけではミニ開発に潜む問題点
が隠されているため,④公共・公益施設が未整備な住宅開発,⑤開発主体の大
部分が零細建売業者や零細不動産業者などであること,を加える必要がある。

ところでミニ開発は,制度的背景として1968年の都市計画法で開発許可制
度が創設され,一定規模以上の宅地開発に許可が必要となったために登場した
ものである。すなわち良好な宅地開発を誘導しようとした都市計画法が,大規
模開発についてはその効果がプラス面に作用した一方で,ミニ開発のような法
的規制から逃れた「好ましくない」宅地開発が形成される要因ともなっている。

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森本(1993)によると,ミニ開発には大きく分けると2つのタイプがあり,
そのひとつは「郊外部における畑地の宅地化に際して,次々と小規模な開発が
連続して進められるもの」と2つめは「宅地化が既に進展している市街地内に
おいて,区画整理跡地や工場跡地,さらには比較的大きな邸宅跡地などが細分
化されて出現するもの」である。これら2つのタイプのミニ開発は極めて密集
した住宅地を形成するだけでなく,道路の配置,私道であるための道路管理の
問題,排水施設の問題,防災上の危険性,公共・公益施設の未整備とただ乗り,
公共・公益施設の後追い整備の必要性,計画的な街づくりの破壊,将来の再開
発候補地となる,などさまざまな問題を抱えていることが指摘されている。し
かしながらマンションより資産価値が低下しないとかマンションより住宅の広
さに満足度が高いとか,戸建て持ち家志向の強さ,販売価格と取得能力との一
致,業者の供給能力などの点から「現在の社会経済状況からやむを得ない,あ
るいは利点を持っている」(森本;1993,p.172)という評価もある。

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住宅のサブマーケット

わが国における住宅のサブマーケットは,住宅の所有や形態などにより,分類される。

1.戸建て持ち家住宅
宅地開発の形態には,住宅団地とミニ開発に大別できる。住宅団地は厳密な
定義はないが,開発面積が1ヘクタール以上の大規模なものといえる。大規模
な住宅団地には,ほとんどの場合,宅地開発指導要綱により開発許可申請が必


一戸建て木造が多いが’
一部プレハブとRC造り

中高層RCマンションの一戸

木造(木賃アパート)設備共同
RC造り(鉄賃アパート)設備専用

木造一戸建て,二戸建て(タウンハウス),長屋建て

要となっており,宅地開発指導要綱により道路幅,団地規模に応じた公園や学
校などへの公共用地への土地提供などが取り決められている。また,一定基準
を上回る住宅には住宅金融公庫の融資がもらえるようにするなど,このような
行政からの直接的・間接的コントロールにより,住宅が供給されている。

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ミニ開発は「狭小敷地に建つ木造戸建の建売住宅を指す」(森本;1993,p.
172)とされ,その起源は1976年7月14日付朝日新聞のルポルタージュ記事
とされる。牛見(1983)は高地価の大都市近郊のスプロール地域において零細
不動産業者等により「基準以下のものが密集して建てられるケース」としてミ
ニ開発建売住宅を定義し,「敷地は極端に切りつめられ,敷地いつぱいに軒と
軒を接するように建築され,低湿地であったり,必要な公共施設や社会的施設
に欠けていたりして,不十分な点が多く,都市計画上からも好ましくない,ス
プロール(ひとで状虫くい)開発の大きな原因」(p.43)とし,「持家モドキ」
(西山;1976のいう「ニセ持家」)住宅と表現することにより将来のスラム化
を懸念している。

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最低居住水準未満の住宅率が高い

居住水準は,夫婦独立の寝室(6畳)の確保,中学生以上の子どもの性別就寝,
18歳以上の子どもの個室(4.5畳)確保,世帯人員に応じた食事室の確保など
である。

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住宅の種類別にみると最低居住水準未満の住宅は,持ち家では2.4%,借家
16.6%である。また,借家のうち公営住宅で20.3%,公団・公社の借家
21.3%,民営借家16.6%,給与住宅11.4%となっており,比較的世帯人員の
多い公営住宅や公団・公社の借家で最低居住水準未満の住宅率が高い。とくに
借家について世帯人員別にみると,借家の3~5人世帯では最低居住水準未満
の住宅率が23.5%と高く,5人以上の世帯では42.7%もの世帯が最低居住水
準未満の住宅に居住している。
都道府県別にみると,東京都で最低居住水準未満の
住宅率は21.2%,大阪府14.8%,沖縄県13.7%,神奈川県12.2%,京都府
11.2%となっており,沖縄県を除いて大都市圏で高くなっている。3大都市
圏についてみると,最低居住水準未満の住宅率は13.0%であるが,3大都市
圏以外の平均6.1%と比較するといかに低水準の住宅が大都市圏に多いかとい
うことがわかる。とくに,京浜葉大都市圏では14.7%,京阪神大都市圏では
12.0%が最低居住水準未満である。
さらに,3大都市圏で住宅の種類別に居住水準についてみると,3大都市圏
全体で最低居住水準未満の住宅率が10.3%であり,持ち家を含めていずれの
種類の住宅においても高い比率となっている。京浜葉大都市圏では公営借家
25.5%と公団・公社借家23.1%において民営借家の20.9%を上回っており,
公営住宅の居住水準が低いといえる。同様に,京阪神大都市圏においても借家
の居住水準が低い。しかし,中京大都市圏では2つの大都市圏ほど居住水準が
低くはなく,最低居住水準以上の世帯が全国平均を上回っている。このように,
居住水準からみると京浜葉大都市圏と京阪神大都市圏の2つの大都市圏でとく
に低いことがわかる。

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室内で発生する臭い

室内で発生する生活の臭いには、食事の臭い、化粧品の臭い、香水の臭い、芳香剤の臭い、排便の臭いなどさまざまなものがある。臭いは温度が低いときよりも、温度が高いほど強く感じられる。全熱交換器を通った汚れた空気から、完全に臭いが除去できるかという疑問である。これまでの住宅では、局所的な換気が主流で、排便時の臭いは専用の換気扇で除去することができた。最近は家庭での食生活が大きく変化して、焼肉など、食卓を囲んで調理しながら食べることも多くなっている。局所換気によって解決されていたものが、高気密・高断熱化が進んでくると、計画換気という集中的な換気方法によって、新たな悩みが生まれてきていることも事実だ。臭いも化学物質の一つとすると、化学合成によって、どんな臭いに変化するのかと思う。リフォームなど大きな出費をしなくても、有効な地震対策も有ります。←こちらのサイトから安心できる物件を探してください。病にうなされたように、高気密・高断熱住宅には全熱型集中計画換気が絶体条件という考え方は改めるべきである。フィルターの掃除をこまめにすることも大事なことではあるが、今のところ臭いを完全に除去できるという確信はない。まして合成された臭いは、更に難しいのではないだろうか。浴室の換気の場合は、水滴の排出が中心となり、換気ダクトにジャバラ管を使用することによって、このジャバラの部分に水滴がたまることが考えられる。ジャバラ管には断熱材が巻いてあるので、結露することはないと、反論される方もおられると思うが、どのメーカーでも、実験データを持っているところはない。このことから、トイレや浴室では局所換気を使用し、集中換気との併用が望ましい。熱損失からすると、省エネルギーになっていないではないか、と強い反論もあると思う。初めから、換気計画と、温熱環境の問題を分離して論じるところに問題があるのであって、温熱環境、即ち暖房計画、冷房計画を確立すれば、なんら問題とはならない。

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住宅の換気

高気密・高断熱住宅では、機械換気が原則であるが、メーカーによって「二四時間、貴方の健康を守ります」とか「騒音から解放された快適な暮らし」など連続して運転しなければならない計画換気に対する抵抗を和らげようとする文句が並ぶ。都会の汚染された空気の中で生活している人は別として、春期や秋期の、さわやかな季節は大いに窓を開けて自然換気を行なうべきである。年中窓の開かないお宅には、近寄りがたく、地域とのコミュニケーションは生まれない。電力の無駄をなくすための、コンセントからコードを抜くことから見れば、換気のスイッチの操作は簡単である。仮に一、二時間スイッチの入れ忘れがあっても生命に支障をきたすことはない。それよりも、冬期や夏期の暖冷房による熱が、換気によって流出してしまうことの方が問題である。これを解決するものとして、熱交換型の換気扇が開発された。冷蔵庫やエアコンも熱交換器が内蔵されており、冷媒(フロンガス)と空気との熱交換によって冷やされる。地震列島日本では建物を建てる時、必ず地震を見越した設計をする。各種不動産知識は、←こちらをご覧ください。換気の場合は、換気ユニットなどで屋外に排出される空気中の熱を、紙、プラスチック、アルミニウムなどで仕切られた熱交換素子を通して、移動させる仕組みになっている。全熱交換タイプの換気ユニットは、室内外の温度と湿度の両方を交換する。これに対し、顕熱交換タイプは、温度だけを交換し、湿度は交換しない。全熱交換タイプ(潜熱交換タイプとも言う)は、熱交換素子に、空気は通さないが水分は通す素子を使って、空気中の水蒸気を湿った側から乾いた側に移動させるものである。寒冷地では、室内より外気の方が空気は乾いているので、顕熱交換タイプの方がよい。一般に広く普及しているのが、第一種の全熱交換型換気ユニットであるが、最近この換気ユニットを設置した方から相談を受けた。その内容は、臭いが気になるということで、以前の住宅ではなかった臭いがして、悩んでいるとのことであった。各メーカーのカタログや、担当者の話を聞いて、前から疑問に思っていたことでもあったので、この相談に強い関心を持った。給気も排気も、換気ユニットを通して行なわれる第一種換気システムでは、排気用ダクトが各部屋は勿論のこと、トイレや浴室まで連続的につながっている。熱交換タイプの換気ユニットでなければ、全ての空気が屋外に排出される。このとき、空気に含まれる熱や臭い、水蒸気まで排出されるという簡単な仕組みである。

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高断熱住宅

窓からの熱損失を防ぐために、複層ガラスの使用が増加している。これまでの単板ガラスの場合、冬の寒い日に窓際に立つと室温より寒く感じる。これは窓ガラスの表面温度が下がって、その表面温度と体との間に冷放射が起きるからである。複層ガラスは、ガラスとガラスの間に空気を封着材で閉じ込めることにより、断熱効果を発揮する。この場合、ガラスの厚さは関係なく、空気層の厚さによって断熱性は向上する、但し、空気層をあまりに厚くすると、密閉された空気が対流によって熱伝導が強まる。一番断熱性が発揮される隙間は、一二ミリとされ、市販されている複層ガラスが一二ミリなのはこのためである。窓だけでなく、これまでの住宅では、外壁の内側の通気層を通して冷気が入り、この冷気によって内壁の温度が下がり、内壁の表面温度と体の間に熱の授受が起こるため、壁際に立つと寒く感じた。その他の不動産、リフォームに関する知識や情報は、←こちらからどうぞ。これまでの室内での暖房は、気温の低い方へ流れる性質と、対流によって床と天井との温度差が生じるため設定温度を高めに設定することが多く、無駄なエネルギーの消費を行なっていた。この点で、高断熱住宅は、空気を上手に利用した住宅のことであって、断熱材に含まれている空気は対流を防ぐことにより熱の伝わりを少なくしている役割がある。地域によって断熱材の厚さが決められているのは、このためである。しかし、この基準は暖房を目的としたもので、南北に長い我が国において、冷房に中心を置いた地域のことを考えた場合は片手落ちと言える。

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木造住宅

内断熱、外断熱のいずれか一方がよく、一方が悪いというように単純に結論を出すことはできない。空気は常に建物の内と外を出入りし、それによって内外の温度や湿度も変わるので、その関係を知ることが、快適な住まい造りにとって最も重要な要素となる。高気密・高断熱住宅は、熱損失を少なくして少ないエネルギーで温度差のない空間を実現することだけが強調されているが、気密化することによって結露が増えることを忘れている。結露対策が充分になされていない場合には、かえって建物の寿命を短くしてしまう。高気密・高断熱に反対する人の中に、息苦しさを感じるとか、機械によってコントロールされる換気は電気の無駄使いであると主張する人がいるが、これは的を外れた答えでしかない。これが結露対策に自信が持てないからと主張するなら納得もいく。昔の住宅のように床下が開放されている場合は、風の力によって湿った空気も流されていくが、布基礎が条件となった今日では、通気口のみで床下の湿気を取り除くことは不可能である。昔から当たり前のように言われている安全な方法は改めて確認しましょう。その他の不動産に関する情報は、←こちらのサイトからたくさん見られます。一般に地温は夏の空気の露点温度以下に必ずなっているので、高温多湿の外気に覆われることで、床下がびしょびしょになることがある。鉄筋コンクリートやコンクリートブロック住宅は、木造住宅と比べて気密性が高いが、結露の被害は多い。オフィス用ビルディングにおいては、空調設備が完備しており、結露発生被害は少ない。高気密・高断熱住宅でなくとも、アルミサッシや塩化ビニールクロス張りの住宅では、気密性が高くなっており、空調の考えが欠落していたために結露が発生し、カビ・白蟻などの繁殖、これによるアトピー性疾患、喘息などの疾病の増加につながり、更に建物そのものの寿命を短くしている。この結果、不動産としての価値を低下させ、結果として建て替えやメンテナンスなどの重い負担を背負うことを忘れていなかったか。気密化されるほど結露が発生しやすいことを理解して、住まい造りに着手することが必要である。

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住まい造り

温熱環境を構成している要素としては、温度・湿度・気流・放射熱の四つがあり、これらは空気を通して感じる。体感温度は人によって異なり、同じ温度でも暑く感じる人もいれば、寒く感じる人もいる。気流は空気の移動のことで、同じ温度でも気流があれば涼しく感じたり、暖かく感じたりする。室内で気流がないと空気がよどむ原因になり、これに湿度が加われば不快感を生じる。湿度は四○%から七○%以内がよいとされ、七○%以上になると、結露が発生し易く建物を腐らせる原因にもなる。人に対しては、カビが発生して空気中に浮遊する胞子が肺の中に入ったり、カビをエサとしてダニが発生し、アレルギーを引き起こす原因となる。湿度は水蒸気の量で表される。水蒸気の一滴の大きさは、約一○万分の四ミリメートルと言われ、決して人間の目で見ることはできない。水蒸気は空気の粒子より小さい物体で、空気が通過できない性質のものでも通過することができる。水蒸気が空気中に最大限まで満たされている状態の温度を「飽和温度」または「露点温度」と言い、これ以上含むことのできない水蒸気は水となって現われる。火事にも備えましょう。←こちらでのサイトではいろいろな住宅情報を取り揃えております。これが結露である。水蒸気を含んでいる空気のことを「湿り空気」と呼ぶ。建築物を建てることは、この湿り空気との戦いでもある。冬に空気が乾燥してくるのは、水蒸気の量が減少しているからで、人体は水蒸気の量が少ないと寒く感じ、多いと暖かく感じる。木材では水蒸気量が少ないと乾燥しすぎてひび割れを起こし易くなる。これは人も同じで、ひび割れや乾燥肌は冬の期間に発生する。木材や人の体にとって最適と言われる湿度は五○%前後で、その湿度であれば風邪のウイルスも大半が死滅すると言われている。

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